房地產(chǎn)信托回暖 但距“春天”尚遠
來源： 蘇信理財 時間：2012-04-09
一方面是鋪天蓋地的房地產(chǎn)兌付風(fēng)險的討論；另一方面是房地產(chǎn)信托近期卻出現(xiàn)了“抬頭”趨勢。更有甚者，3月末，房地產(chǎn)股票也“逆市而漲”。據(jù)普益財富近期集合信托周報顯示：房地產(chǎn)信托在2月18日到3月17日四周的成立數(shù)量分別為1款、5款、3款、7款。同期，某房地產(chǎn)信托1分鐘內(nèi)被搶購一空等新聞也頻見報端。
事實上，根據(jù)普益財富統(tǒng)計，房地產(chǎn)信托不僅發(fā)行量出現(xiàn)了明顯漲幅，從預(yù)期收益率上看，近期發(fā)行的產(chǎn)品預(yù)期收益率較之前也是穩(wěn)中有升：以期限為12個月、18個月、24個月和36個月的產(chǎn)品為例，3月份發(fā)行的平均收益率分別為12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，較2月份分別上漲68.33BP、5.00BP、115.00BP和27.08BP。
這一切是否說明房地產(chǎn)信托有了新的契機？
“借新還舊”房地產(chǎn)信托看似回暖
普益財富范杰認(rèn)為，本次回暖更多可能停留在表面。目前市場上還存在一種現(xiàn)象：幾乎在量價回升的同時，許多房地產(chǎn)信托又提前到期。據(jù)統(tǒng)計，中融信托、天津信托、山東信托、華潤信托、杭州工商信托、江蘇國際信托、華寶信托、中誠信托等多家信托公司旗下均有房地產(chǎn)信托計劃提前清盤。
首先，目前房地產(chǎn)資金極度緊缺，房地產(chǎn)銷售從去年下半年就一直清淡，一直持續(xù)到2月中下旬成交量才有一定反彈，但通常購房者使用按揭貸款，開發(fā)商實際回籠資金的時間應(yīng)該在3月份之后。顯然，這段時間提前終止的信托還款來源于銷售款的可能性不大。其次，雖然今年的信貸政策較以前有所放寬，但由于目前市場擔(dān)心房地產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險，而銀行的投資（貸款）一般在所有金融機構(gòu)中最為保守，故留給房地產(chǎn)信貸的額度并不大。
如果不是銀行資金流入的話，提前終止的項目資金流入新成立產(chǎn)品也屬于正常范圍。然而，在仔細分析了近期發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品之后，我們看到更多的是基于同一或關(guān)聯(lián)項目，開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方更換名目、另行融資，主要的方式有直接用新信托接盤舊信托、用建筑公司名義申請融資、投資于已成立的信托產(chǎn)品收益權(quán)等。
范杰說，自去年“青島凱越”項目之后，借新還舊的方式以及越來越高的融資成本使大多數(shù)投資者覺得房地產(chǎn)信托“不靠譜”，該款產(chǎn)品最終未能成立。但如果用同一個開發(fā)商項目下的另外一個項目進行融資，投資者就很難看出了。
中信聚信匯金地產(chǎn)基金1號于近期開放，2號也于近期發(fā)行。其資金投向為星耀地產(chǎn)在天津的天嘉湖二期的項目公司。投資者可能對天嘉湖項目并不熟悉，但星耀五洲大家一定不會陌生。這個樓盤當(dāng)年一舉成為天津地王，星耀地產(chǎn)依靠向華能貴誠信托融資獲得開發(fā)資金，該項目曾經(jīng)由華融信托的“華融-星耀項目集合資金信托計劃”接盤，目前項目現(xiàn)金流困難，已經(jīng)處于半停工狀態(tài)。而與其處于同一地段的天嘉湖項目資金缺口遠遠沒這么大?；蛟S很難保證項目公司的信托資金只用于天嘉湖項目而不用于星耀五洲。
星耀地產(chǎn)的星耀五洲拿地成本過高、項目戰(zhàn)線拉得過長，中信信托為什么肯介入其旗下的項目？范杰分析說，該信托的運營管理顧問為中信地產(chǎn)，而無論是中信信托還是中信地產(chǎn)，近年來都對地產(chǎn)重組表現(xiàn)出較大興趣，中信集團更是為該信托提供虛擬資金池，為信托開放期的贖回提供保證。當(dāng)項目融資困難的時候，重組星耀旗下項目的意圖得到了體現(xiàn)。
以建筑公司名義為開發(fā)商融資
范杰對記者表示，相對于開發(fā)商，建筑商、供應(yīng)商處于劣勢地位。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊缺的情況下，出現(xiàn)了建筑公司為房地產(chǎn)開發(fā)商融資的情況。
西南某信托公司最近發(fā)行了一款名為“自貢市榮新建筑工程有限公司流動資金貸款”的集合資金信托計劃，期限為18個月，年化收益率為10.5%。資金用途為“用于對向自貢市榮新建筑工程有限公司（榮新建筑）發(fā)放流動資金貸款，資金用于其采購建材和補充其他日常經(jīng)營所需資金”。該項目融資方榮新建筑和抵押人榮新房產(chǎn)同屬于榮新集團下屬公司，而目前榮新建筑的主要工程為榮新房產(chǎn)名下“檸都新城”項目。由此，借款資金將會流向哪里給誰“輸血”或已不言自明。
事實上，目前此類項目較多。有以工商企業(yè)融資之名，行房地產(chǎn)融資之實之嫌。范杰認(rèn)為，以建筑公司為融資主體，主要就是為了逃避監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托的審查，也是為了以“工商企業(yè)”的面目而非房地產(chǎn)信托的面目出現(xiàn)在投資人面前，以降低融資成本。信托公司設(shè)計此類產(chǎn)品，有違誠實義務(wù)和謹(jǐn)慎性原則。由于這類產(chǎn)品隱藏了信托資金的最終用途，風(fēng)險較大，也比較容易對投資者構(gòu)成不當(dāng)推介。
投資信托收益權(quán)有接盤之嫌
范杰告訴記者，信托收益權(quán)投資的風(fēng)險與投資項目密切相關(guān)，如果隱去信托背后的項目，用模糊的“信托收益權(quán)”、“信托投資計劃”描述投資對象，則會導(dǎo)致投資者無法準(zhǔn)確理解投資風(fēng)險。
目前，在房地產(chǎn)信托被調(diào)控的大背景下，部分信托公司為了之前的房地產(chǎn)信托順利到期或不發(fā)生風(fēng)險，開始用“投資信托計劃收益權(quán)”的方式借新還舊、滾雪球。如湖南信托的“湘財盛”系列投向為“以包括但不限于貸款、股權(quán)、有限合伙（LP）出資、權(quán)益投資、金融產(chǎn)品投資（包括信托計劃受益權(quán)投資）等方式進行單一或組合投資，運用于保障性安居工程、商業(yè)不動產(chǎn)等不動產(chǎn)領(lǐng)域，信托存續(xù)期間閑置的信托資金可以用于存放商業(yè)銀行、投資于銀行間債券市場、貨幣市場基金、信托計劃以及受托人認(rèn)為低風(fēng)險的其他金融產(chǎn)品”。這類產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場向好或平穩(wěn)發(fā)展的時候，確實能起到分散投資的作用，也能體現(xiàn)出受托人的管理能力，但在對房地產(chǎn)行業(yè)加大調(diào)控力度的現(xiàn)在，卻有為之前的信托和其他金融產(chǎn)品接盤之嫌。
事實上，根據(jù)普益財富統(tǒng)計，房地產(chǎn)信托不僅發(fā)行量出現(xiàn)了明顯漲幅，從預(yù)期收益率上看，近期發(fā)行的產(chǎn)品預(yù)期收益率較之前也是穩(wěn)中有升：以期限為12個月、18個月、24個月和36個月的產(chǎn)品為例，3月份發(fā)行的平均收益率分別為12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，較2月份分別上漲68.33BP、5.00BP、115.00BP和27.08BP。
這一切是否說明房地產(chǎn)信托有了新的契機？
“借新還舊”房地產(chǎn)信托看似回暖
普益財富范杰認(rèn)為，本次回暖更多可能停留在表面。目前市場上還存在一種現(xiàn)象：幾乎在量價回升的同時，許多房地產(chǎn)信托又提前到期。據(jù)統(tǒng)計，中融信托、天津信托、山東信托、華潤信托、杭州工商信托、江蘇國際信托、華寶信托、中誠信托等多家信托公司旗下均有房地產(chǎn)信托計劃提前清盤。
首先，目前房地產(chǎn)資金極度緊缺，房地產(chǎn)銷售從去年下半年就一直清淡，一直持續(xù)到2月中下旬成交量才有一定反彈，但通常購房者使用按揭貸款，開發(fā)商實際回籠資金的時間應(yīng)該在3月份之后。顯然，這段時間提前終止的信托還款來源于銷售款的可能性不大。其次，雖然今年的信貸政策較以前有所放寬，但由于目前市場擔(dān)心房地產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險，而銀行的投資（貸款）一般在所有金融機構(gòu)中最為保守，故留給房地產(chǎn)信貸的額度并不大。
如果不是銀行資金流入的話，提前終止的項目資金流入新成立產(chǎn)品也屬于正常范圍。然而，在仔細分析了近期發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品之后，我們看到更多的是基于同一或關(guān)聯(lián)項目，開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方更換名目、另行融資，主要的方式有直接用新信托接盤舊信托、用建筑公司名義申請融資、投資于已成立的信托產(chǎn)品收益權(quán)等。
范杰說，自去年“青島凱越”項目之后，借新還舊的方式以及越來越高的融資成本使大多數(shù)投資者覺得房地產(chǎn)信托“不靠譜”，該款產(chǎn)品最終未能成立。但如果用同一個開發(fā)商項目下的另外一個項目進行融資，投資者就很難看出了。
中信聚信匯金地產(chǎn)基金1號于近期開放，2號也于近期發(fā)行。其資金投向為星耀地產(chǎn)在天津的天嘉湖二期的項目公司。投資者可能對天嘉湖項目并不熟悉，但星耀五洲大家一定不會陌生。這個樓盤當(dāng)年一舉成為天津地王，星耀地產(chǎn)依靠向華能貴誠信托融資獲得開發(fā)資金，該項目曾經(jīng)由華融信托的“華融-星耀項目集合資金信托計劃”接盤，目前項目現(xiàn)金流困難，已經(jīng)處于半停工狀態(tài)。而與其處于同一地段的天嘉湖項目資金缺口遠遠沒這么大?；蛟S很難保證項目公司的信托資金只用于天嘉湖項目而不用于星耀五洲。
星耀地產(chǎn)的星耀五洲拿地成本過高、項目戰(zhàn)線拉得過長，中信信托為什么肯介入其旗下的項目？范杰分析說，該信托的運營管理顧問為中信地產(chǎn)，而無論是中信信托還是中信地產(chǎn)，近年來都對地產(chǎn)重組表現(xiàn)出較大興趣，中信集團更是為該信托提供虛擬資金池，為信托開放期的贖回提供保證。當(dāng)項目融資困難的時候，重組星耀旗下項目的意圖得到了體現(xiàn)。
以建筑公司名義為開發(fā)商融資
范杰對記者表示，相對于開發(fā)商，建筑商、供應(yīng)商處于劣勢地位。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊缺的情況下，出現(xiàn)了建筑公司為房地產(chǎn)開發(fā)商融資的情況。
西南某信托公司最近發(fā)行了一款名為“自貢市榮新建筑工程有限公司流動資金貸款”的集合資金信托計劃，期限為18個月，年化收益率為10.5%。資金用途為“用于對向自貢市榮新建筑工程有限公司（榮新建筑）發(fā)放流動資金貸款，資金用于其采購建材和補充其他日常經(jīng)營所需資金”。該項目融資方榮新建筑和抵押人榮新房產(chǎn)同屬于榮新集團下屬公司，而目前榮新建筑的主要工程為榮新房產(chǎn)名下“檸都新城”項目。由此，借款資金將會流向哪里給誰“輸血”或已不言自明。
事實上，目前此類項目較多。有以工商企業(yè)融資之名，行房地產(chǎn)融資之實之嫌。范杰認(rèn)為，以建筑公司為融資主體，主要就是為了逃避監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托的審查，也是為了以“工商企業(yè)”的面目而非房地產(chǎn)信托的面目出現(xiàn)在投資人面前，以降低融資成本。信托公司設(shè)計此類產(chǎn)品，有違誠實義務(wù)和謹(jǐn)慎性原則。由于這類產(chǎn)品隱藏了信托資金的最終用途，風(fēng)險較大，也比較容易對投資者構(gòu)成不當(dāng)推介。
投資信托收益權(quán)有接盤之嫌
范杰告訴記者，信托收益權(quán)投資的風(fēng)險與投資項目密切相關(guān)，如果隱去信托背后的項目，用模糊的“信托收益權(quán)”、“信托投資計劃”描述投資對象，則會導(dǎo)致投資者無法準(zhǔn)確理解投資風(fēng)險。
目前，在房地產(chǎn)信托被調(diào)控的大背景下，部分信托公司為了之前的房地產(chǎn)信托順利到期或不發(fā)生風(fēng)險，開始用“投資信托計劃收益權(quán)”的方式借新還舊、滾雪球。如湖南信托的“湘財盛”系列投向為“以包括但不限于貸款、股權(quán)、有限合伙（LP）出資、權(quán)益投資、金融產(chǎn)品投資（包括信托計劃受益權(quán)投資）等方式進行單一或組合投資，運用于保障性安居工程、商業(yè)不動產(chǎn)等不動產(chǎn)領(lǐng)域，信托存續(xù)期間閑置的信托資金可以用于存放商業(yè)銀行、投資于銀行間債券市場、貨幣市場基金、信托計劃以及受托人認(rèn)為低風(fēng)險的其他金融產(chǎn)品”。這類產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場向好或平穩(wěn)發(fā)展的時候，確實能起到分散投資的作用，也能體現(xiàn)出受托人的管理能力，但在對房地產(chǎn)行業(yè)加大調(diào)控力度的現(xiàn)在，卻有為之前的信托和其他金融產(chǎn)品接盤之嫌。
(xief摘自金融時報)